De plus en plus d’emprunteurs se tournent aujourd’hui vers le prêt immobilier sans apport, une solution qui permet de financer l’intégralité – voire plus – de leur projet immobilier. Mais une question revient souvent : l’assurance emprunteur coûte-t-elle plus cher lorsqu’on n’a pas d’apport ?
Si l’absence d’apport peut effectivement influencer les conditions d’emprunt, son impact sur le coût de l’assurance est souvent mal compris. Pourtant, l’assurance représente une part importante du coût total d’un crédit immobilier, et il est essentiel d’en connaître les mécanismes pour éviter de mauvaises surprises.
Dans cet article, nous vous expliquons les enjeux du prêt sans apport, les critères réels qui déterminent le prix de l’assurance emprunteur et les raisons pour lesquelles un financement à 100% ou 110% peut, indirectement, augmenter la facture globale.
Comprendre le prêt immobilier sans apport
Qu’est-ce qu’un prêt sans apport ?
Un crédit immobilier sans apport est un prêt dans lequel la banque finance 100 % du prix du bien, voire jusqu’à 110% du montant total, en intégrant les frais annexes comme les frais de notaire, d’agence et de garantie. Ces frais annexes représentent généralement environ 10% du prix d’acquisition dans l’ancien et 6,5% dans le neuf.
Pourquoi opter pour cette solution ?
Plusieurs profils d’emprunteurs choisissent le prêt sans apport :
- Les jeunes primo-accédants qui n’ont pas encore eu le temps de constituer une épargne significative
- Les actifs avec revenus stables qui préfèrent conserver leur épargne pour d’autres projets
- Les investisseurs locatifs qui souhaitent maximiser l’effet de levier du crédit
- Les personnes ayant vécu des événements de vie particuliers (divorce, longue maladie, déménagement professionnel)
Comment les banques perçoivent ce type de dossier ?
Les banques considèrent le prêt sans apport comme une opération plus risquée, car en cas de défaillance de l’emprunteur et de revente du bien, elles ne peuvent espérer récupérer que la valeur du bien, mais pas les frais annexes qui correspondent aux 10% supplémentaires. C’est pourquoi elles analysent ces dossiers avec une attention particulière.
Les établissements bancaires vont notamment vérifier :
- La stabilité des revenus (CDI, fonctionnaire, ancienneté professionnelle)
- La gestion saine des comptes bancaires (absence de découverts)
- Le taux d’endettement (limité à 35% selon les recommandations du HCSF)
- Le reste à vivre après paiement des mensualités
- L’existence d’une épargne de précaution
Les implications pour l’emprunt
Un prêt sans apport entraîne généralement :
- Un montant emprunté plus élevé (incluant les frais annexes)
- Une durée potentiellement plus longue pour maintenir des mensualités acceptables
- Un taux d’intérêt légèrement supérieur (environ 0,1 à 0,2 point de plus qu’avec apport)
- Des conditions d’octroi plus strictes de la part des banques
Assurance emprunteur : les coûts et les critères
Le coût général de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur peut représenter plus de 5 % du coût effectif du prêt. Pour vous donner un ordre d’idée, pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, une assurance emprunteur avec un TAEA à 0,34% représente un montant total de 17 000 €.
Début 2025, les taux d’assurance de prêt immobilier oscillaient entre 0,09% pour les meilleurs profils (emprunteur de 20 ans non fumeur) sur une durée de prêt courte (10 ans) et 0,448% (pour un profil d’emprunteur de 50 ans fumeur) sur une durée de 20 ans.
Les principaux critères qui influencent le tarif
Les assureurs déterminent leur tarification selon plusieurs facteurs :
- L’âge : plus vous êtes jeune, plus le taux est avantageux. Une personne sans risque de santé de 20 à 45 ans peut bénéficier d’un taux moyen autour de 0,09% sur le capital restant dû, tandis qu’une personne de 45 à 65 ans peut espérer un taux moyen de 0,24%.
- L’état de santé : les antécédents médicaux ou les pathologies en cours impactent fortement le tarif.
- Le statut de fumeur : les fumeurs peuvent payer jusqu’à 50% de plus que les non-fumeurs.
- La profession : certaines activités considérées comme « à risque » (métiers du BTP, forces de l’ordre, etc.) entraînent des surprimes.
- La pratique de certains sports : sports aériens, sports avec engins à moteurs entraînent un surcout si l’assuré souhaite se couvrir.
- Le montant et la durée du prêt : plus le capital emprunté est élevé et la durée longue, plus le coût global de l’assurance augmente.
Comprendre le TAEA
Le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) désigne le pourcentage appliqué pour calculer la somme due chaque année à l’assureur qui garantit un prêt immobilier. Cet indicateur, obligatoire depuis la loi Hamon, permet de comparer objectivement les offres d’assurance entre elles, qu’il s’agisse d’une assurance groupe bancaire ou d’une délégation d’assurance.
Le TAEA facilite la comparaison et vous aide à évaluer la charge financière totale de votre prêt de manière transparente.
Le cas du prêt sans apport : est-ce que l’assurance coûte plus cher ?
Pas de lien automatique entre absence d’apport et tarif d’assurance
Contrairement à une idée reçue, l’absence d’apport n’est pas en soi un critère tarifaire direct pour l’assurance emprunteur. Ce n’est pas la banque qui impose un taux d’assurance selon l’apport, mais bien l’assureur qui analyse uniquement votre profil personnel (âge, santé, profession), le capital à assurer, la durée du prêt et les garanties souscrites.
Autrement dit, deux emprunteurs ayant le même profil et le même capital emprunté paieront le même tarif d’assurance, qu’ils aient apporté 10%, 20% ou 0% d’apport personnel.
Les effets indirects qui peuvent faire monter le coût
Même si l’apport n’influence pas directement le taux d’assurance, le prêt sans apport génère plusieurs effets mécaniques qui augmentent le coût global :
- Un capital emprunté plus élevé: lorsque vous empruntez à 100% ou 110%, le montant assuré est plus important.
Par exemple, pour un bien à 200 000€, si vous apportez 20 000€, vous n’assurez que 180 000€. Sans apport avec frais inclus, vous assurez environ 220 000€. L’assurance portant sur un capital plus élevé, son coût total augmente proportionnellement. - Une durée d’emprunt potentiellement plus longue: pour maintenir des mensualités acceptables malgré un capital plus élevé, la durée du prêt est souvent allongée. Or, plus la durée est longue, plus vous payez de cotisations d’assurance dans le temps. Un prêt sur 25 ans génère 5 années de cotisations supplémentaires par rapport à un prêt sur 20 ans.
- Un profil perçu comme plus risqué: même si cela n’impacte pas directement le taux d’assurance, un emprunteur sans apport peut être perçu par la banque comme ayant moins d’épargne et une marge de manœuvre limitée. Cela peut conduire à des conditions bancaires globales moins favorables, qui peuvent avoir un impact sur le coût de l’assurance.
Illustration chiffrée
Prenons deux cas concrets pour un bien immobilier de 200 000€ :
- Cas 1 : Prêt avec apport de 20%
- Montant emprunté : 180 000€
- Durée : 20 ans
- Taux d’assurance : 0,30%
- Coût total de l’assurance : 10 800€
- Cas 2 : Prêt sans apport à 110%
- Montant emprunté : 220 000€ (bien + frais)
- Durée : 25 ans (pour maintenir la mensualité)
- Taux d’assurance : 0,30% (identique car même profil)
- Coût total de l’assurance : 16 500€
Dans cet exemple, le surcoût de l’assurance est de 5 700€, soit 53% de plus, uniquement en raison du capital plus élevé et de la durée plus longue .
En résumé
L’absence d’apport personnel n’entraîne pas automatiquement une assurance emprunteur plus chère. Ce qui fait véritablement augmenter le coût, ce sont les effets mécaniques liés au prêt sans apport : un capital plus élevé à assurer et une durée d’emprunt souvent prolongée.
Si vous envisagez un prêt immobilier sans apport, ne négligez pas l’assurance emprunteur dans votre budget global. Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé comme UTWIN pour obtenir un devis personnalisé et découvrir les économies réalisables.
N’hésitez pas à réaliser une estimation tarifaire gratuite sur le simulateur de UTWIN.
FAQ : Vos questions sur l’assurance emprunteur et le prêt sans apport
J’ai emprunté sans apport : puis-je changer d’assurance emprunteur ?
Oui, absolument ! La loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, que vous ayez emprunté avec ou sans apport. La seule condition est que le nouveau contrat propose un niveau de garanties équivalent à celui exigé par votre banque. C’est une opportunité majeure pour réduire vos mensualités et économiser sur la durée totale du prêt.
Un prêt à 110% : quelles sont les conséquences sur l’assurance ?
Un prêt à 110% augmente le coût total de votre assurance emprunteur, car vous assurez un capital plus élevé (le prix du bien + 10% de frais annexes). Cependant, le taux d’assurance appliqué reste le même que pour un prêt avec apport, à profil équivalent. La différence vient uniquement du montant assuré et potentiellement de la durée d’emprunt. Par exemple, assurer 220 000€ au lieu de 180 000€ génère mécaniquement une cotisation plus élevée.
Quel budget prévoir pour l’assurance si je n’ai pas d’apport ?
Le budget dépend de votre profil (âge, santé, profession) et des caractéristiques de votre prêt (montant, durée). À titre indicatif, pour un emprunt de 200 000€ sur 25 ans sans apport (soit environ 220 000€ avec les frais), comptez entre 1 800€ et 4 500€ d’assurance emprunteur sur la durée totale pour un jeune emprunteur en bonne santé, et jusqu’à 10 000€ ou plus pour un profil senior ou fumeur. La sollicitation d’un courtier comme UTWIN permet d’obtenir une estimation précise et de réduire significativement ce budget.
