Assurance emprunteur pour l’achat d’un local professionnel : comment ça marche ?

L’acquisition d’un local professionnel représente une étape décisive dans le développement d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’un commerce, d’un cabinet ou d’un bureau, cet investissement immobilier nécessite généralement un financement important et, par conséquent, une assurance emprunteur adaptée. Comment fonctionne cette assurance spécifique ? Quelles sont ses particularités par rapport à une assurance de prêt immobilier classique ?

Voici comment protéger efficacement votre projet d’acquisition immobilière professionnelle.

Introduction à l’assurance emprunteur professionnelle

Définition et principe de l’assurance emprunteur pour un local professionnel

L’assurance emprunteur pour un local professionnel est un contrat qui garantit le remboursement de votre prêt immobilier professionnel en cas d’événements graves affectant votre capacité à honorer vos échéances. Elle protège à la fois l’emprunteur (vous, en tant que professionnel ou entreprise) et l’établissement prêteur contre les risques liés à l’incapacité de remboursement suite à certains événements imprévisibles comme le décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail.

Pourquoi acheter un local professionnel ? Les avantages pour votre entreprise

L’acquisition d’un local professionnel présente de nombreux avantages stratégiques et financiers :

• Stabilité et pérennité : vous n’êtes plus soumis aux aléas d’un bail (augmentation de loyer, non-renouvellement)
• Constitution d’un patrimoine : vous investissez dans un actif qui prend potentiellement de la valeur
• Optimisation fiscale : possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et l’assurance de vos charges professionnelles
• Aménagements libres : vous pouvez adapter les locaux selon vos besoins sans demander l’autorisation d’un propriétaire

 

L’importance de l’assurance dans le cadre d’un prêt professionnel

Dans le contexte professionnel, l’assurance emprunteur revêt une importance capitale. En effet, votre activité professionnelle dépend souvent directement de votre capacité à exercer votre métier. Si un problème de santé vous empêche de travailler, c’est non seulement votre revenu personnel qui est menacé, mais également la survie même de votre entreprise.

L’assurance emprunteur agit donc comme un filet de sécurité indispensable qui protège :

• Votre patrimoine personnel, qui pourrait être engagé en cas de défaut de paiement,
• La continuité de votre activité professionnelle,
• Le maintien de l’outil de travail pour vous et vos éventuels employés
  
  

Le financement de l’achat d’un local professionnel

Les différentes solutions pour financer l’achat d’un local professionnel

• Le prêt bancaire professionnel classique

C’est la solution la plus courante. Les banques proposent des prêts immobiliers professionnels avec des durées généralement comprises entre 7 et 15 ans, parfois jusqu’à 20 ans. Ces prêts sont spécifiquement adaptés à l’acquisition de biens immobiliers à usage professionnel.

• Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail (ou leasing immobilier) permet à une entreprise de disposer d’un local professionnel sans en être immédiatement propriétaire. Un organisme financier achète le bien et le met à disposition de l’entreprise contre un loyer. À l’issue de la période de location (généralement 15 à 20 ans), l’entreprise peut devenir propriétaire en levant l’option d’achat prévue au contrat.

• L’achat via une SCI

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) permet de dissocier le patrimoine immobilier professionnel du patrimoine de l’entreprise. La SCI achète le local et le loue à la société d’exploitation. Cette structure présente des avantages en termes de transmission patrimoniale et de flexibilité fiscale.

• Le financement par fonds propres

Pour les entreprises disposant d’une trésorerie importante, l’autofinancement partiel ou total peut être envisagé. Cette solution limite l’endettement mais immobilise des liquidités qui pourraient être investies dans le développement de l’activité.

Les spécificités du prêt immobilier professionnel

Les prêts immobiliers professionnels présentent plusieurs caractéristiques distinctives :

• Apport personnel : souvent exigé à hauteur de 20 à 30% du montant total,
• Analyse approfondie : étude détaillée du business plan, des bilans et des perspectives de l’entreprise,
• Garanties supplémentaires : souvent demandées par la banque (caution personnelle du dirigeant, nantissement de fonds de commerce, etc.),
• Souplesse : possibilité de moduler les remboursements en fonction de la saisonnalité.

 

L’assurance de prêt professionnel : fonctionnement et garanties

L’assurance de prêt professionnelle est-elle obligatoire ? La réalité du marché

Juridiquement, aucune loi n’impose la souscription d’une assurance emprunteur pour un prêt professionnel. Cependant, dans la pratique, les établissements bancaires conditionnent systématiquement l’octroi du crédit à la mise en place d’une telle assurance, particulièrement pour les montants importants engagés dans l’achat de locaux professionnels.

Cette exigence s’explique par le niveau de risque élevé associé aux prêts professionnels. En effet, la santé financière d’une entreprise, surtout une petite structure, est souvent étroitement liée à la capacité de son dirigeant à exercer son activité.

Les garanties essentielles de l’assurance emprunteur professionnelle

• Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)

Cette garantie socle couvre le remboursement intégral du capital restant dû en cas de décès de l’assuré ou de perte totale et irréversible d’autonomie (impossibilité définitive de se livrer à une activité professionnelle et nécessité d’une assistance permanente).

• Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

L’ITT couvre les situations où l’assuré se trouve temporairement dans l’impossibilité totale d’exercer son activité professionnelle, suite à une maladie ou un accident. L’assurance prend alors en charge les échéances de remboursement du prêt après une période de franchise (généralement entre 30 et 90 jours).

• Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP)

Cette garantie intervient lorsque l’assuré se trouve dans un état d’invalidité permanente, totale ou partielle, réduisant  ou supprimant sa capacité de travail. Selon le taux d’invalidité constaté et les conditions du contrat, l’assurance prend en charge tout ou partie des échéances de remboursement.

Pour les professionnels, ces garanties revêtent une importance particulière, car une incapacité à exercer son métier peut rapidement mettre en péril l’ensemble de l’activité.

Les exclusions de garanties : focus sur les spécificités liées aux professions

Certaines professions présentent des risques accrus aux yeux des assureurs, ce qui peut entraîner des exclusions spécifiques dans les contrats d’assurance emprunteur. Ces exclusions concernent généralement les métiers exposés à des dangers physiques importants ou à des conditions de travail particulières.

Par exemple, les professionnels du bâtiment ou encore les artisans peuvent se voir appliquer des exclusions relatives aux accidents professionnels ou aux troubles musculo-squelettiques. De même, pour les professions libérales de santé ou les dirigeants d’entreprise, des clauses d’exclusion peuvent porter sur les pathologies psychiques, comme le burn-out, souvent considérées comme difficilement objectivables.

Il est donc essentiel de lire attentivement les conditions générales et particulières du contrat, et de vérifier que les exclusions ne compromettent pas la couverture attendue. En cas de doute, un courtier peut aider à comparer les offres et à négocier un contrat adapté à la réalité de votre activité professionnelle.

 

Exemple concret de prise en charge par l’assurance crédit professionnelle

Imaginons le cas d’un kinésithérapeute qui emprunte 300 000 € sur 15 ans pour acheter un local professionnel. Suite à un accident de voiture, il se retrouve en incapacité temporaire de travail pendant 8 mois.

• Montant de l’échéance mensuelle : 2 200 €
• Franchise contractuelle en cas d’ITT : 60 jours
• Prise en charge par l’assurance : à partir du 61ᵉ jour d’arrêt, soit 6 mois complets
• Montant total pris en charge : 2 200 € × 6 = 13 200 €
  
  

Sans cette assurance, le kinésithérapeute aurait dû continuer à payer ses échéances malgré l’absence de revenus professionnels, mettant potentiellement en péril son cabinet et son investissement immobilier.

 

Comment choisir votre assurance emprunteur pour local professionnel ?

Contrat groupe de la banque vs délégation d’assurance : les enjeux

Face à l’obligation pratique de souscrire une assurance emprunteur, deux principales options s’offrent à vous :

Le contrat groupe proposé par la banque prêteuse :

• Avantages : simplicité, rapidité de mise en place, acceptation facilitée par la banque,
• Inconvénients : tarifs souvent plus élevés, garanties standardisées peu adaptées aux profils spécifiques.
  
  

La délégation d’assurance externe :

• Avantages : économies potentielles (jusqu’à 50%), garanties personnalisées, couverture souvent plus adaptée aux professionnels,
• Inconvénients : démarches administratives supplémentaires, nécessité de prouver l’équivalence des garanties.
  
  

La délégation d’assurance pour un prêt professionnel : procédure et avantages

La délégation d’assurance, c’est-à-dire le fait de choisir un contrat auprès d’un assureur différent de la banque prêteuse, est particulièrement avantageuse pour les professionnels. Voici la procédure à suivre :

• Obtenir une proposition de prêt détaillée de votre banque,
• Solliciter des devis personnalisés auprès d’assureurs spécialisés ou de courtiers,
• Comparer les garanties proposées (attention à l’équivalence des garanties exigée par la banque),
• Présenter le contrat externe à votre banque avec une demande formelle de délégation,
• Obtenir l’accord écrit de la banque acceptant la délégation.
  
  

Les avantages pour un professionnel sont nombreux :

• Économies substantielles sur la durée du prêt,
• Garanties mieux adaptées à votre profession spécifique,
• Meilleure prise en compte des spécificités de votre activité,
• Possibilité d’inclure des garanties particulières liées à votre métier.
  
  

La loi Lemoine et les professionnels : conditions d’application et possibilités de résiliation

La loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022, a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur en permettant :

• La résiliation à tout moment du contrat d’assurance emprunteur,
• La suppression du questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 € par personne (avec terme avant 60 ans).
  
  

Pour les professionnels, cette loi s’applique sous certaines conditions :

• Pour les prêts souscrits à titre personnel (par exemple, un professionnel qui achète son local en nom propre),
• Pour les SCI familiales non soumises à l’IS,
• Pour les prêts professionnels souscrits par des personnes physiques (entrepreneurs individuels, micro-entrepreneurs, etc.).

En revanche, elle ne s’applique pas aux prêts souscrits par des personnes morales (SARL, SAS, etc.) pour un usage professionnel.

Cette loi offre une nouvelle souplesse aux professionnels éligibles, qui peuvent désormais changer d’assurance plus facilement en cours de prêt pour optimiser leur couverture ou réduire leurs coûts.

Comment personnaliser son contrat selon son profil et son activité ?

La personnalisation de l’assurance emprunteur est particulièrement importante pour les professionnels :

• Définir précisément votre activité professionnelle : certains contrats proposent des garanties spécifiques selon les métiers.
  
  
• Choisir les garanties pertinentes : au-delà des garanties de base, évaluez la pertinence de garanties complémentaires comme la couverture des affections du dos ou des troubles psychiques.
  
  
• Adapter les franchises : une franchise plus longue en ITT peut réduire significativement la prime d’assurance, mais assurez-vous de pouvoir assumer financièrement cette période sans couverture.
  
  
• Opter pour une couverture forfaitaire en ITT/IPT : la couverture forfaitaire (versement fixe indépendant de la perte réelle de revenus) est généralement plus avantageuse pour les professions libérales et indépendants.
  
  

Le choix de la quotité d’assurance dans le cadre professionnel

La quotité correspond au pourcentage du capital emprunté qui est couvert par l’assurance. Dans le contexte professionnel, plusieurs configurations sont possibles :

• 100% pour chaque associé : dans le cas d’un emprunt souscrit par plusieurs associés, chacun peut être assuré à 100%, offrant une protection maximale.
  
  
• Quotité répartie : les associés peuvent répartir la quotité (par exemple, 50%/50% pour deux associés).
  
  
• Quotité adaptée à l’implication : la répartition peut refléter l’importance de chaque associé dans l’activité.
  
  

Le choix de la quotité doit être réfléchi en fonction de la structure de l’entreprise, de l’implication de chacun et des conséquences financières en cas de sinistre affectant l’un des assurés.