Dans le monde de l’investissement locatif, la question de la fiscalité revêt une importance capitale pour les propriétaires bailleurs. Au-delà des loyers perçus, il est essentiel de comprendre les mécanismes permettant d’optimiser légalement sa situation fiscale.
L’assurance emprunteur, souvent obligatoire lors de la souscription d’un crédit immobilier, représente un coût non négligeable qu’il convient d’analyser sous l’angle fiscal.
Cet article vous éclaire sur la possibilité de déduire cette assurance de vos revenus fonciers.
La déduction fiscale des revenus fonciers
Qu’est-ce que la déduction fiscale ?
La déduction fiscale des revenus fonciers est un mécanisme qui permet aux propriétaires de biens immobiliers mis en location de soustraire certaines dépenses de leurs revenus locatifs avant imposition. Ce principe s’inscrit dans la logique fiscale française qui impose le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges nécessaires à son acquisition.
Pour les propriétaires bailleurs, les revenus fonciers correspondent aux loyers et autres recettes perçus de la location nue (non meublée) d’immeubles ou parties d’immeubles. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, mais diverses charges peuvent être déduites pour déterminer le revenu net imposable.
Exemple : Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers annuels. Il engage 5 000 € de charges déductibles (travaux, assurances, frais de gestion, etc.). Son revenu foncier net imposable sera donc de 7 000 € (12 000 € – 5 000 €).
La déduction fiscale présente un double avantage :
- Réduire l’assiette imposable et donc le montant de l’impôt à payer
- Améliorer la rentabilité nette de l’investissement locatif
Type de biens concernés
Les déductions fiscales sur les revenus fonciers s’appliquent principalement aux biens immobiliers suivants :
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Type de bien |
Éligibilité |
Commentaires |
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Appartements en location nue |
Oui |
Location non meublée à usage d’habitation |
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Maisons individuelles en location nue |
Oui |
Location non meublée à usage d’habitation |
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Immeubles de rapport |
Oui |
Immeubles entiers loués nus |
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Locaux commerciaux |
Oui |
Boutiques, bureaux, entrepôts loués nus |
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Terrains nus |
Oui |
Si donnés en location (ex : terrain agricole) |
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Locations meublées |
Non |
Relèvent du régime des BIC |
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Résidence principale |
Non |
Absence de revenus locatifs |
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Résidence secondaire |
Non |
Absence de revenus locatifs |
Il est important de noter que seuls les biens générant des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers issus de locations nues, peuvent bénéficier de ce régime de déduction.
Les locations meublées, qu’il s’agisse de locations meublées professionnelles (LMP) ou non professionnelles (LMNP), sont soumises au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et ne sont donc pas concernées par les règles applicables aux revenus fonciers.
Conditions pour bénéficier de la déduction de l’assurance emprunteur
Utilisation du bien immobilier
Pour pouvoir déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers, l’utilisation du bien immobilier doit répondre à des critères précis. Cette déduction est en effet conditionnée par la destination locative du bien financé par l’emprunt.
- Le bien doit être loué nu : la condition primordiale est que le bien soit donné en location non meublée, générant ainsi des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si le bien est loué meublé, les revenus relèvent du régime des BIC, et les règles de déduction sont différentes.
- Affectation du prêt au bien locatif : l’assurance emprunteur doit être associée à un prêt destiné exclusivement à l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien générant les revenus fonciers. Si le prêt finance partiellement un bien à usage personnel, seule la quote-part correspondant à la partie locative est déductible.
Le tableau suivant récapitule les situations courantes :
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Utilisation du bien |
Déductibilité de l’assurance emprunteur |
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Location nue à usage d’habitation |
Déductible à 100% |
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Location nue à usage professionnel |
Déductible à 100% |
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Location nue d’un bien mixte (habitation/professionnel) |
Déductible à 100% |
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Bien partiellement loué nu |
Déductible au prorata de la surface louée |
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Location meublée |
Non déductible des revenus fonciers |
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Résidence principale ou secondaire |
Non déductible |
Exemple chiffré : pour un appartement de 100 m² dont 30 m² sont loués nus et 70 m² sont occupés par le propriétaire, 30% de l’assurance emprunteur pourront être déduits des revenus fonciers générés par la partie louée.
Documents justificatifs requis
Pour bénéficier de la déduction de l’assurance emprunteur sur les revenus fonciers, le contribuable doit être en mesure de produire plusieurs documents justificatifs en cas de contrôle fiscal :
- Contrat de prêt immobilier : ce document est fondamental car il établit le lien entre l’emprunt et le bien immobilier locatif. Le contrat doit clairement mentionner l’adresse du bien financé et sa destination locative.
- Contrat d’assurance emprunteur : qu’il s’agisse d’une assurance groupe proposée par la banque ou d’une assurance individuelle (délégation d’assurance), le contrat doit indiquer :
- Le montant des cotisations
- La répartition des garanties (décès, invalidité, incapacité)
- La durée de l’assurance
- Le prêt concerné
- Attestations de paiement annuelles : l’organisme prêteur ou l’assureur doit fournir chaque année une attestation indiquant le montant des cotisations d’assurance emprunteur payées durant l’année fiscale. Ce document est essentiel pour justifier le montant exact à déduire.
- Bail de location: le contrat de location prouve que le bien est effectivement loué nu et génère des revenus fonciers. Il doit couvrir la période fiscale concernée.
- Tableau d’amortissement du prêt : ce document permet de vérifier la ventilation entre intérêts et capital, et de s’assurer que l’assurance est bien rattachée à un prêt en cours d’amortissement.
Il est vivement recommandé de conserver ces documents pendant au moins 4 ans après l’année d’imposition concernée, soit la durée légale de prescription fiscale. Cette conservation peut s’étendre jusqu’à 6 ans si le contribuable n’a pas déposé sa déclaration dans les délais.
La déduction des intérêts d’emprunt
Qu’est-ce que la déduction des intérêts d’emprunt ?
La déduction des intérêts d’emprunt représente l’une des charges les plus significatives que les propriétaires bailleurs peuvent soustraire de leurs revenus fonciers. Cette déduction concerne spécifiquement la partie « intérêts » des remboursements de prêt immobilier, par opposition au capital remboursé qui, lui, n’est pas déductible.
Distinction fondamentale entre intérêts et capital : lorsqu’un propriétaire rembourse son crédit immobilier, chaque mensualité se compose de deux parties distinctes :
- Le capital emprunté qui est progressivement remboursé (non déductible)
- Les intérêts qui constituent la rémunération de la banque (déductibles)
Au fil du temps, la répartition entre ces deux composantes évolue : la part des intérêts diminue tandis que celle du capital augmente.
Lien avec l’assurance emprunteur : l’assurance emprunteur suit le même régime fiscal que les intérêts d’emprunt lorsqu’il s’agit de biens générant des revenus fonciers. Elle est considérée comme un accessoire du prêt immobilier et, à ce titre, bénéficie également de la déductibilité fiscale.
Exemple chiffré : Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 1,5% avec une assurance emprunteur de 0,36% :
- Première année : environ 2 950 € d’intérêts et 720 € d’assurance, soit 3 670 € déductibles
- Dixième année : environ 1 670 € d’intérêts et 720 € d’assurance, soit 2 390 € déductibles
- Dernière année : environ 220 € d’intérêts et 720 € d’assurance, soit 940 € déductibles
On constate que la part déductible diminue au fil du temps, mais que l’assurance emprunteur maintient un niveau de déduction constant tout au long du prêt, d’où son importance stratégique dans l’optimisation fiscale à long terme.
Conditions à respecter
Pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt et l’assurance associée, plusieurs conditions strictes doivent être respectées :
Finalité de l’emprunt : le prêt doit avoir servi à l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien immobilier générant les revenus fonciers. Un emprunt contracté pour d’autres fins (consommation, investissement en valeurs mobilières, etc.) ne permet pas la déduction des intérêts sur les revenus fonciers.
Chronologie acquisition/emprunt : le prêt doit en principe être antérieur ou concomitant à l’acquisition du bien. Toutefois, un emprunt souscrit postérieurement peut être pris en compte s’il est démontré qu’il se substitue au financement initial ou qu’il finance des travaux sur le bien.
Nature des garanties d’assurance Toutes les garanties de l’assurance emprunteur ne sont pas nécessairement déductibles. Le tableau suivant précise leur traitement fiscal :
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Type de garantie |
Déductibilité |
Observations |
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Décès |
Oui |
Protège le bien en cas de décès de l’emprunteur |
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Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) |
Oui |
Assimilée à la garantie décès |
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Incapacité Temporaire de Travail (ITT) |
Oui |
Assure le remboursement en cas d’arrêt de travail |
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Invalidité Permanente (IP) |
Oui |
Protège en cas d’invalidité de l’emprunteur |
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Perte d’emploi |
Non |
Ne protège pas directement le bien immobilier |
Cohérence avec le régime d’imposition : les contribuables relevant du régime micro-foncier (avec un abattement forfaitaire de 30%) ne peuvent pas déduire spécifiquement les intérêts d’emprunt et l’assurance associée, ces charges étant censées être couvertes par l’abattement forfaitaire.
Pour bénéficier de la déduction, il faut nécessairement opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers, ce qui implique de déclarer l’ensemble des charges (y compris l’assurance emprunteur) sur l’annexe 2044 de la déclaration de revenus.
Limites de la déduction fiscale de l’assurance de prêt immobilier
Plafonnement des déductions
Bien que la déduction de l’assurance emprunteur constitue un avantage fiscal significatif, elle s’inscrit dans un cadre réglementaire qui prévoit certaines limites et plafonnements.
Plafonnement global des niches fiscales : la déduction de l’assurance emprunteur sur les revenus fonciers n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € en 2023), car elle ne constitue pas une réduction ou un crédit d’impôt, mais une charge venant diminuer le revenu imposable.
Limitation liée au déficit foncier : la déduction peut générer ou augmenter un déficit foncier (situation où les charges déductibles sont supérieures aux revenus perçus). Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel et la part correspondant aux intérêts d’emprunt et à l’assurance sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple chiffré : Un propriétaire perçoit 8 000 € de loyers annuels et supporte les charges suivantes :
- 5 000 € de travaux déductibles
- 4 500 € d’intérêts d’emprunt
- 1 200 € d’assurance emprunteur
Le déficit foncier total est de : 8 000 € – 5 000 € – 4 500 € – 1 200 € = 2700€.
Les 5 000 € de travaux génèrent un déficit de 5 000 € – 8 000 € = -3 000 €, mais ce déficit est transformé en bénéfice de 3 000 € par les loyers. Le déficit imputable sur le revenu global est donc de 0 €. Le déficit lié aux intérêts et à l’assurance (4 500 € + 1 200 € = 5 700 €) est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Situations particulières
Certaines configurations spécifiques peuvent modifier les règles de déduction de l’assurance emprunteur :
Indivision et démembrement : en cas d’indivision, chaque indivisaire peut déduire la part d’assurance emprunteur correspondant à ses droits dans l’indivision, à condition qu’il déclare effectivement sa quote-part de revenus fonciers.
Dans le cas d’un démembrement (usufruit/nue-propriété), la situation est plus complexe :
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Configuration |
Déductibilité |
Particularités |
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Usufruitier seul emprunteur |
Oui, à 100% |
C’est lui qui perçoit les revenus fonciers |
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Nu-propriétaire seul emprunteur |
Non |
Il ne perçoit pas de revenus fonciers |
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Usufruitier et nu-propriétaire co-emprunteurs |
Oui, pour la part de l’usufruitier uniquement |
Le nu-propriétaire ne peut pas déduire sa part |
Changement de destination du bien : si un bien initialement loué devient la résidence principale ou secondaire du propriétaire, l’assurance emprunteur cesse d’être déductible à partir de ce changement de destination.
À l’inverse, si un bien occupé par son propriétaire est mis en location nue, l’assurance emprunteur devient déductible à compter de cette mise en location.
Assurance emprunteur et SCI : pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu, la déduction de l’assurance emprunteur obéit à des règles spécifiques :
- Si l’assurance est souscrite au nom de la SCI, elle est intégralement déductible des revenus fonciers générés par la SCI.
- Si l’assurance est souscrite au nom des associés (cas fréquent), seule la part correspondant à leur participation dans la SCI est déductible, et uniquement sur leur quote-part de revenus fonciers.
Impact de la loi Lemoine : depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet de résilier son assurance emprunteur à tout moment. Cette évolution facilite le changement d’assurance pour optimiser à la fois le coût et la déduction fiscale de l’assurance emprunteur.
Démarches à suivre pour déclarer les frais
Procédure auprès de l’administration fiscale
Pour déduire efficacement l’assurance emprunteur des revenus fonciers, il convient de suivre une procédure précise auprès de l’administration fiscale :
- Opter pour le régime réel d’imposition : la déduction spécifique de l’assurance emprunteur n’est possible que dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus fonciers. Cette option doit être exercée lors de la déclaration des revenus, en remplissant l’annexe 2044 (déclaration des revenus fonciers) en plus de la déclaration principale n°2042.
- Compléter correctement l’annexe 2044: l’assurance emprunteur doit être déclarée dans la section « Intérêts d’emprunt » de l’annexe 2044, à la ligne 250 « Autres intérêts d’emprunt et assurances ». Il est conseillé de détailler les montants dans la section « Descriptif des frais » en indiquant clairement la part correspondant aux intérêts et celle correspondant à l’assurance.
- Conserver les justificatifs: comme évoqué précédemment, l’ensemble des documents justificatifs (attestations d’assurance, contrat de prêt, tableau d’amortissement, etc.) doit être conservé pendant au moins 4 ans pour pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.
- Suivi pluriannuel : en cas de déficit foncier reportable lié aux intérêts d’emprunt et à l’assurance, un suivi rigoureux des reports s’impose sur plusieurs années. L’administration fiscale effectue normalement ce suivi, mais il est recommandé au contribuable de tenir également sa propre comptabilité des déficits reportés.
Optimiser sa déclaration fiscale
Au-delà de la simple conformité aux obligations déclaratives, plusieurs stratégies permettent d’optimiser sa situation fiscale en lien avec l’assurance emprunteur :
Délégation d’assurance : la loi Lagarde (2010), renforcée par la loi Hamon (2014) puis par la loi Lemoine (2022), offre la possibilité de souscrire une assurance emprunteur auprès de l’organisme de son choix, souvent à un coût inférieur à celui proposé par la banque prêteuse. Cette économie se répercute directement sur le montant déductible, mais l’avantage fiscal reste intact.
Exemple chiffré : pour un emprunt de 200 000 € :
- Assurance groupe bancaire : taux de 0,40%, soit 800 € annuels déductibles
- Assurance externe : taux de 0,25%, soit 500 € annuels déductibles
L’économie brute est de 300 € par an, mais la déduction fiscale est réduite d’autant. Pour un contribuable imposé à 30%, l’économie nette sera de 300 € – (300 € × 30%) = 210 € par an.
Arbitrage entre micro-foncier et régime réel : le choix entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) et le régime réel doit intégrer la déductibilité de l’assurance emprunteur :
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Régime |
Condition |
Déduction assurance |
Avantage |
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Micro-foncier |
Revenus fonciers < 15 000 € |
Non (incluse dans l’abattement de 30%) |
Simplicité |
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Réel |
Aucune condition de seuil |
Oui, intégralement |
Optimisation fiscale si charges > 30% des loyers |
L’option pour le régime réel est particulièrement avantageuse dans les premières années de l’investissement, lorsque les charges (dont l’assurance emprunteur) sont proportionnellement plus élevées par rapport aux loyers perçus.
Restructuration de prêts : le regroupement de crédits peut parfois permettre d’optimiser la part déductible de l’assurance emprunteur, notamment en isolant les prêts liés aux biens locatifs de ceux destinés à des biens occupés par le propriétaire.
Vigilance sur les garanties facultatives : certaines garanties facultatives de l’assurance emprunteur, comme la protection contre la perte d’emploi, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il peut être judicieux de les exclure du contrat ou de les souscrire séparément pour maximiser la part déductible.
En résumé
L’assurance emprunteur représente un coût significatif dans le budget d’un investisseur immobilier, mais sa déductibilité fiscale des revenus fonciers constitue un levier d’optimisation non négligeable. Comme nous l’avons vu, cette déduction est soumise à des conditions précises et s’inscrit dans un cadre réglementaire complexe.
Pour en bénéficier pleinement, le propriétaire bailleur doit veiller à respecter plusieurs critères : utilisation locative du bien, régime réel d’imposition, conservation des justificatifs, et déclaration adéquate auprès de l’administration fiscale.
L’assurance emprunteur suit le même régime fiscal que les intérêts d’emprunt, ce qui implique notamment qu’un éventuel déficit lié à ces charges ne sera imputable que sur les revenus fonciers des années suivantes, dans la limite d’un report sur 10 ans.
Dans une perspective d’optimisation globale, la mise en concurrence des assureurs (facilitée par les lois récentes), l’arbitrage entre régimes d’imposition et l’attention portée à la structure des financements constituent autant de leviers à activer.
En définitive, la déduction de l’assurance emprunteur des revenus fonciers s’avère être un outil pertinent dans la stratégie fiscale de l’investisseur immobilier avisé.
