Comment et où investir dans l’immobilier en 2024 ?

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Immobilier et acquisition

Perspectives à l’aune des évolutions du crédit immobilier et des assurances pour prêt immobilier.

Le CCSF vient de publier son rapport

Les expressions « les taux sont trop hauts » et « les prix ont grimpé en flèche » ont été monnaie courante en 2023,  impactant directement les conditions d’accès au crédit immobilier et aux assurances pour prêt immobilier. La conjoncture économique a été instable, marquée par des turbulences mondiales et des conflits. L’inflation a finalement douché les aspirations d’achat et a impacté la capacité d’épargne des Français, soulignant l’importance d’une assurance emprunt adaptée.

Cependant, avec l’arrivée d’une nouvelle année, une nouvelle situation se dessine. Quelle sera la tendance du marché immobilier en 2024 et quelles implications pour les emprunteurs et leur assurance crédit immobilier ?

Pourquoi l’économie impacte le marché immobilier ?

L’économie, avec ses fluctuations, impacte directement le marché immobilier, influençant les taux d’intérêts et donc la capacité des emprunteurs à souscrire ou renégocier un crédit immobilier. Un taux bas stimule les acquisitions, alors qu’une économie en croissance rassure les investisseurs, les incitant à engager des fonds dans l’emprunt immobilier.

Les taux d’intérêts : plus ils sont bas, moins cela coûte cher d’emprunter auprès des banques. C’est en général quand les taux sont bas que les achats immobiliers augmentent. Les taux bas ne favorisent pas l’épargne, et encouragent les épargnants à investir.

L’économie : un pays avec une croissance entre 3 et 5%, signifie qu’un pays est en bonne santé économique, avec des activités en croissance et un dynamisme global. Plus une économie est en croissance, plus cela est un signe favorable pour les investisseurs, c’est un gage d’optimisme. A contrario, une économie à faible croissance amène des incertitudes et un pessimisme.

L’emploi : plus un chômage est élevé, moins il y a d’acquéreurs de biens immobiliers potentiels. Le taux de chômage n’est en général pas un bon signe pour une économie, les investissements ralentissent et le pessimisme peut apparaître auprès des acquéreurs. Un autre critère sur l’emploi est à prendre en compte, à savoir la stabilité de l’emploi et sa précarisation. En effet, plus la part d’emplois temporaires (CDD, intérim, autres) sont en augmentation, plus les capacités d’achat des futurs acquéreurs peuvent être décalées dans le temps.

La disponibilité de logements : comme tout concept économique, cela est basique et logique, mais s’il n’y a pas de logements disponibles à l’achat, comment peut-on acheter ? Et comment vendre si les acheteurs se raréfient ?

Le législateur et le politique : les lois fiscales et les mesures prises par les différents ministères peuvent encourager et dynamiser l’immobilier, avec des mesures notamment favorables pour les rénovations thermiques, la défiscalisation, les aides pour faciliter l’achat, etc.

Vous l’aurez compris, plusieurs critères rentrent en compte dans la décision d’achat. Bien que les éléments ci-dessus sont des points économiques, il ne faut pas sous-estimer le facteur psychologique des acquéreurs. Même si « tout va bien », seule la décision finale appartient à l’acquéreur et d’autres facteurs sont à prendre en compte, comme la relation de l’acquéreur avec son banquier, sa situation géographique, etc.

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Et alors qu’en est-il du marché immobilier pour 2024 ?

1. Les taux ne vont pas diminuer dans l’immédiat

La BCE (Banque Centrale Européenne) ne nous rassure pas tellement : les taux d’intérêts ne vont pas diminuer dans l’immédiat, et vont rester encore élevés en 2024.

La majorité des acteurs bancaires et des établissements de crédit n’ont pas augmenté leurs taux en novembre 2023 et, pour les mois à venir, le taux de référence devrait se stabiliser autour de 4,50% pour les prêts sur 25 ans. Source : magnolia.fr.

2. L’inflation n’est pas derrière nous mais… !

Le plus gros de l’inflation semble dernière nous. Selon la banque de France, elle s’établirait à un rythme modéré de 2 % d’ici 2025.

Cela amène un certain vent d’optimisme ! Et comme nous vous l’avons dit plus haut, l’économie est aussi une histoire de psychologie.

3. Négociez !

Avec une année 2023 en berne et des taux d’intérêts élevés, les vendeurs vont s’autoriser à négocier plus facilement, et à revoir leur prix à la baisse qu’ils ont maintenus élevés en 2023.

En effet, les vendeurs ne vont pas se permettre d’attendre une année de plus pour vendre leur bien, étant donné que l’inflation sera toujours d’actualité en 2024, même si elle sera contrôlée au mieux par l’action gouvernementale.

La possibilité de négocier les prix, dans un contexte de taux d’intérêt élevés, souligne l’importance d’une assurance emprunteur compétitive pour sécuriser l’emprunt immobilier.

4. Les passoires thermiques

Une passoire thermique est un logement classé énergétiquement F ou G. Selon les données des notaires, la proportion de ces logements dans le total des ventes est passée de 11 % au deuxième trimestre 2021 à 18 % au même trimestre en 2023. Source : choisir.com.

Ces logements, dits « passoires thermiques » se vendent généralement avec une décote moyenne de 15 %. Cela est intéressant pour les acheteurs souhaitant profiter au maximum des bonnes affaires. De plus, certaines proposent des conditions de prêt favorables aux acquéreurs s’engageant à rénover ces biens énergivores.

5. Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro évolue

Le PTZ est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires. Il permet d’acquérir sa première résidence principale et est accordé sous conditions de ressources. Le prêt à taux zéro est sans intérêts, gratuit et d’une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d’une durée de 5, 10 ou 15 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ.

Il a été prolongé jusqu’à fin 2027. Il y a cependant plusieurs conditions, que ce soit concernant l’acheteur et également le bien financé, pour obtenir ce type de financement. L’évolution du PTZ influence directement les stratégies d’investissement et la souscription d’une assurance pour prêt immobilier.

Son domaine d’application a évolué :

  • Le PTZ ne s’appliquera plus aux constructions de maisons individuelles neuves. Il sera exclusivement destiné aux logements collectifs neufs situés dans des zones à forte demande.
  • Il concernera également les logements anciens réclamant des rénovations dans les autres zones.

En passant de 40% à 50% du montant total du projet, les nouvelles restrictions géographiques et la non éligibilité des maisons individuelles neuves entraîneront une diminution du nombre de PTZ accordés, ce qui pourrait ne pas réaccélérer (à défaut de ne pas le ralentir) le marché immobilier.

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Et donc, comment investir en 2024 ?

Les analystes sont unanimes sur les biens ou les zones que vous devrez ciblées en 2024, que vous soyez primo-accédant ou investisseur chevronné. Face à ces évolutions, les emprunteurs doivent considérer l’impact sur leur capacité d’emprunt et les conditions de leur assurance emprunteur.

Les emprunteurs, prêts à changer d’assurance emprunteur, trouveront dans le changement d’assurance prêt immobilier une opportunité de réduire les coûts. La loi leur permet désormais de résilier et de souscrire une assurance emprunteur plus avantageuse à tout moment, optimisant ainsi les conditions de leur prêt immobilier.

1. La Seine-Saint-Denis

Pourquoi la Seine-Saint-Denis ? Parce que les Jeux Olympiques 2024 amènent des changements structurels et des travaux d’ampleur pour redynamiser le département, sans compter sur les logements qui vont être crées. En effet, en lieu et place du village olympique, sortiront de terre près de 2 200 logements ainsi qu’1,5 million de m2 de bureaux modernes et flambants neufs.

Preuve de l’attractivité actuelle et (surtout) en devenir ? Le Conseil Régional d’Île de France s’est installé à Saint-Ouen-sur-Seine. Certains diront que c’est de la communication électorale, d’autres que c’est « un symbole fort de réappropriation des quartiers réputés difficiles pour les transformer de l’intérieur ».  

De nombreuses personnes, notamment des familles, apprécieront de pouvoir quitter Paris pour s’installer en banlieue dans des logements récents, modernes et qualitatifs. Actuellement, les prix en Seine-Saint-Denis sont encore très accessibles.

2. Les fameuses passoires thermiques

Comme vu précédemment, ce type de logements peuvent être un bon investissement. Attention cependant aux travaux d’isolation et d’aménagement à prévoir pour inciter les locataires à venir y habiter. Dans un contexte inflationniste, les dépenses énergétiques du logement sont une ligne budgétaire du foyer surveillée de près…
L’investissement dans l’immobilier à faible performance énergétique pourrait devenir attrayant, avec des implications directes pour l’assurance emprunt, qui pourrait intégrer des garanties spécifiques liées à la rénovation.

3. Les villes moyennes, en périphérie des métropoles urbaines

Leur potentiel d’accroissement de valeur est plus sûr que celui des biens immobiliers situés dans les grandes villes. Les villes moyennes ne disposent pas des mêmes services, de la même démographie ou encore du même marché de l’emploi. Mais ce n’est pas pour autant qu’elles ne présentent aucun centre d’intérêt.

Voici le top 10 des villes où l’immobilier est le moins cher :

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Conclusion

En 2024, les opportunités d’investissement immobilier sont réelles, à condition de naviguer judicieusement dans les méandres du crédit et de l’assurance emprunt immobilier. La clé réside dans la sélection d’une assurance pour prêt immobilier adaptée et compétitive, ainsi que dans la capacité à saisir les bonnes affaires immobilières, dans un contexte économique en évolution.

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